Что собой представляет приемка квартиры?

Застройщик обязан под роспись передать квартиру покупателю. Последний вправе поставить подпись под актом только после того, как убедится в отсутствии дефектов и точном соблюдении со стороны исполнителя условий договора. Застройщик по действующим правилам сообщает, что дом построен, и покупатели должны приехать на осмотр и приемку квартир.

Студия «MartDesign» приглашает к сотрудничеству бедующих новоселов Москвы и Московской области и предлагает услуги по проверке квартир перед подписанием акта приема-передачи. Специалисты проверят квадратные метры на наличие/отсутствие дефектов и соблюдение строительных правил, соответствие условиям договора и дадут обоснованные рекомендации по вопросам приемки квартиры.

Не волнуйтесь и не спешите

Вы хотите быстрее приступить к ремонту и переехать в долгожданную квартиру. Но лучше несколько раз пройтись по комнатам и предоставить застройщику перечень требований по устранению дефектов, чем потом самостоятельно заделывать трещины и дыры в стенах.

При этом:

✓ Нельзя поддаваться на провокации представителя застройщика. Он может сообщать, что ему сегодня сдавать еще 10-20 квартир. Это не ваши проблемы. Вам нужно правильно принять свою квартиру.

✓ Нельзя доверять заверениям, что выявленные дефекты можно устранить за день, и на это хватит ведра цемента.

✓ Нельзя стесняться и ожидать, что застройщик самостоятельно покажет недочеты. Он в этом не заинтересован. Ему нужны акты приема-передачи и деньги.

Нормативное регулирование приемки-передачи квартир

И застройщик, и покупатель при приемке квартиры обязаны руководствоваться актуальными нормативными актами, в том числе:

•  ст. 7, 8 Федерального закона «О долевом строительстве»;
•  Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 года № 442.

В частности, застройщик обязан:

✓ Получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Пока его нет, нельзя приглашать дольщиков на объект.

✓ Сообщить покупателям, что квартиры подготовлены к передаче. Оптимальный вариант — почтовое отправление: заказное, с уведомлением и описью всех листов. Письмо направляют по адресу, обозначенному в договоре. Если застройщик оформил УКЭП, письма-уведомления можно отправлять на e-mail покупателя. Электронный адрес опять-таки должен быть указан в договоре. Телефонные звонки и СМС-сообщения не считаются надлежащим уведомлением.

Покупатель обязан:

✓ Известить застройщика о своих намерениях принять квартиру. На это дается 7 дней с момента получения письма от девелопера. В ДДУ могут быть указаны иные условия. Не нужно сразу ехать на стройплощадку. Для начала можно позвонить в офис застройщика и оговорить конкретную дату визита.

✓ В течение 2-х месяцев приехать на объект для принятия квартиры и подписания акта или составления перечня дефектов и согласования сроков их устранения. Если покупатель в течение 2-х месяцев игнорирует сообщения от застройщика, последний имеет право составить акт приема-передачи самостоятельно. В нем будет значиться пометка об отсутствии покупателя.

Опаздывать — нельзя!

Покупатель заинтересован в тщательном осмотре купленной квартиры. Застройщики же в большинстве случаев знают, что и где нужно исправлять, но не желают это делать.

И многие начинают искать лазейки для обмана. Например, дольщика уведомляют о необходимости принять квартиру. Последний звонит в офис, а ему говорят, что очередь на ближайшие 3 месяца уже расписана. Покупатель соглашается подождать. Он же не подозревает, что его просто обманывают. А через 3 месяца дольщик узнает, что квартира принята в одностороннем порядке. И застройщик подписал акт на вполне законных основаниях. Его юристы не забывают об ограничении в 2 месяца.

Если вы сталкиваетесь с подобной проблемой, не полагайтесь на добросовестность застройщика или его уверения, что все будет «в порядке». Сразу составляйте письмо на имя застройщика. В нем нужно сообщить, что вы готовы к приемке квартиры. Обязательны ссылки на договор и Закон «О долевом строительстве». Если будете передавать письмо в офис застройщика, потребуйте, чтобы секретарь на вашем экземпляре обозначила дату приемки и номер по журналу регистрации входящих документов. Если офис далеко, претензию можно переслать заказным письмом. Обязательные атрибуты — опись вложения и уведомление. Если в дальнейшем возникнут проблемы, рассмотрение дела перейдет в судебную плоскость, у вас будет подтверждение, что приемка не состоялась по вине застройщика.

А что там значится в договоре?

Многие подписывают ДДУ и далее убирают его на верхнюю полку. Но перед приемкой нужно достать и перечитать. Это же относится к проектной документации.

Важно отметить следующие моменты:

•  из какого материала кладутся стены, какие должны быть перекрытия;
•  предусмотрена ли черновая/чистовая отделка. Если да, то какими материалами;
•  какие оконные и дверные блоки устанавливает заказчик;
•  что запланировано на прилегающей территории;
•  как оформляется подъезд.

Важно! К моменту передачи квартир застройщик должен исполнить свои обязательства в части отделки подъезда и оформления придомовой территории. Покупатели не должны пробираться к дому по грязи и лужам.

Далее нужно снять копию плана квартиры. На нем отмечают площадь всех помещений, расположение перегородок, если не предусмотрена свободная планировка. Также на плане обозначают «мокрые» точки (места размещения санузлов и кухни) и ввод иных коммуникаций (газ, свет, слаботочные сети и т. д.).

Что должно быть при себе на приемке?

1.  ДДУ и удостоверение личности.
2.  Чистые листы бумаги, ручки, планшет, чтобы удобнее было писать.
3.  Мел и маркеры. Ими можно обводить трещины, порезы, вмятины. Также потребуется малярный скотч. Куски наклеивают рядом с дефектами. На них обязательно помечают, что нужно сделать, например, «выровнять стену» или «заменить дверь».
4.  Любой электрический прибор и лампочка, чтобы проверить наличие электричества. Достаточно зарядного устройства для смартфонов.
5.  Зажигалка и/или свечка. С их помощью можно проверить наличие тяги в дымоходах и вентиляции, щелей, в том числе под подоконниками.
6.  Фонарик. Нельзя забывать, что в новостройке может еще не быть освещения.
7.  Рулетка и строительный уровень или нивелир.
8.  Обувь и одежду, чтобы переодеться при необходимости. Очиститься от бетонной пыли и мела очень сложно. 

Перечисленный набор — минимальный. Если принимать объект будет специалист, он возьмет с собой множество приборов для тщательной проверки помещений.

Приемки квартиры

Все необходимое собрано, договор перечитан, дата приемки назначена. Остается приехать на объект. И обязательно это нужно делать днем. В полумраке можно не заметить множество дефектов. Потом доказать их наличие будет очень сложно.

Далее остается собственно проверка. И нужно обращать внимание на следующие моменты:

Документы

И речь здесь идет не только о договоре долевого участия. Представитель застройщика обязан предоставить:

•  акт приема-передачи квартиры;
•  акт, подтверждающий ввод здания в эксплуатацию;
•  кадастровый и технические паспорта и экспликации из них;
•  паспорта на приборы учета воды, электроэнергии и газа (при наличии). 

Входная дверь

На дверном полотне не должно быть царапин, трещин и прочих поверхностных дефектов. Еще один обязательный атрибут — глазок. Далее нужно обращать внимание:

•  насколько легко открывается/закрывается дверь;
•  какого типа установлены замки;
•  как закреплена ручка;
•  в каком состоянии уплотнительные резинки;
•  работает ли звонок (при его наличии).

Качество отделки

Здесь возможны варианты. В большинстве случаев покупатель получает квартиру вообще без отделки: кирпичные или бетонные стены и голые перекрытия.

Но и их качество нужно проверять. Важные моменты:

•  наличие/отсутствие трещин, их характер и размеры;
•  наличие сырости на полу и стенах;
•  отклонения стен от вертикали. Максимально допустимое значение — 15 мм;
•  характер неровностей на стенах. Глубина не должна превышать 5 мм;
•  отклонения пола и потолка от горизонтали — максимум 20 мм;
•  качество установки дверных блоков. Отклонения от горизонтали и вертикали допустимы, но не более 10 мм. 

В договоре может значиться пред чистовая отделка. В этом случае застройщик обязан залить черновую стяжку на полу, оштукатурить стены, включая межкомнатные, и потолок, оформить дверные и оконные откосы. Еще одно обязательное условие — прокладка всех необходимых коммуникаций, в том числе электропроводки и слаботочных сетей. Проверить, работают ли розетки и патроны, помогут лампочка и любой несложный электрический прибор.

Объем проверок увеличивается, если в договоре значится чистовая отделка. Придется сравнить, соответствует ли качество материалов заявленному. Например, не должно быть ситуаций, когда в смете указаны флизелиновые обои и ламинат, а заказчик получает бумажные и линолеум.

Вне зависимости от того, какие материалы использованы, нужно обращать внимание на качество кладки плитки и напольных покрытий. Не должно быть перекосов по швам, горизонтали и вертикали. Полы и двери не должны скрипеть, а замки заедать при открывании/закрывании. Рисунки на стыках обоев совпадают, а на шпалерах нет вздутий и заломов.

Нельзя обходить вниманием санузлы и кухню. Проверяем:

•  качество собственно сантехники (соответствие заявленным образцам) и установки;
•  наличие/отсутствие протечек в трубах и точках подключения к сантехнике;
•  комплектность. Например, если указан гигиенический душ, застройщик обязан предъявить его, а не обещания установить «сегодня-завтра»;
•  заземление ванны;
•  работу кранов, в том числе подключение к горячему водоснабжению. Заодно можно протестировать функционирование индивидуального отопительного котла (при наличии).

Окна

Нередко на рамах, подоконниках, стеклопакетах покупатель квартиры находит царапины и сколы. Нужно не лениться и записать, и отметить каждый дефект.

Далее — работа механизмов. Под запретом — заедания, провисания рамы, разрывы на уплотнителях. Нельзя забывать и про отлив.

Монтажная пена залита равномерно. Хорошо, если сверху ее покрывает пароизоляционная мембрана.

Следующий вопрос — сквозняки. Здесь пригодятся свеча или зажигалка. Окна полностью закрывают и проверяют, не отклоняется ли пламя от вертикали. Если ни свечи, ни зажигалки при себе не оказалось, можно воспользоваться листом бумаги. Его зажимают между рамой и створкой последовательно вверху, в центре и внизу. Если хотя бы раз лист удалось вытащить при закрытом окне, сквозняки неизбежны.

Вентиляция

Дверь на кухню закрывают, а окно наполовину открывают. Далее остается зажечь свечу и поднести ее к отверстию вентиляционной шахты. Если тяга отсутствует, пламя не отклоняется даже на миллиметр, могут возникнуть проблемы в процессе эксплуатации объекта. Также проверяют вентиляцию в остальных помещениях: в санузлах и комнатах (при наличии).

По нормативам вентиляция может не работать на верхних этажах, но только летом. Но в этом случае на входе в вентканалы встраивают специальные вентиляторы.

Электрика

Визуальный осмотр в данном случае бесполезен. Остается только просить, чтобы представитель застройщика включил рубильник в подъезде. А потом с тестером обходить все розетки и выведенные патроны. Основная цель в данном случае — проверка заземления.

Если в квартире установлен временный щиток, на нем можно нажать кнопку «Тест». Если загорелась специальная лампочка, электричество к квартире подведено.

На что нужно обращать внимание:

•  факт подачи воды. Для этого достаточно на пару секунд открыть любой кран;
•  показания счетчиков. Их нужно зафиксировать;
•  серийные номера приборов учета. Они должны совпадать с теми, что значатся в паспортах;
•  установлен ли на входе в квартиру перекрывающий кран в сочетании с фильтром и редукционным клапаном;
•  протечки в местах стыков труб;
•  наличие заглушек на канализационных отводах.

На этом осмотр можно считать завершенным. Все недочеты нужно записать в акт приема-передачи. Далее в зависимости от серьезности дефектов остается решать, подписывать его или нет.

Варианты действий

Практика показывает, что дефекты находят в 99 случаях из 100. Покупатель может:

1.  Не подписывать акт. Это возможно при наличии серьезных дефектов, устранить которые самостоятельно не получится. Либо на это потребуется время и очень большие суммы денег. Такие проблемы устраняет застройщик. И на это ему дается 60 календарных дней. В течение этого времени покупателя на объект не допустят.
2.  Подписать акт приема-передачи, указав дефекты (в этот раз несущественные) в акте осмотра. И опять устранять их будет застройщик в течение 60 дней. Потом — повторный осмотр с подписанием акта приема-передачи и фиксацией факта устранения проблем. 

Ставим подписи под актом осмотра (дефектной ведомостью, дефектовочным актом)

В этом документе можно фиксировать все недочеты. Но покупатель может отказаться от приемки жилья только при наличии существенных дефектов. Протекающий кран или царапина на подоконнике к таким не относятся.

Подписи под актом ставят стороны по ДДУ. Интересы застройщика скорее всего будет представлять кто-либо из менеджеров. У него при себе должна быть доверенность с обозначением всех полномочий. Обязательный пункт — «сотрудник такой-то действует от имени компании-застройщика».

Ставим подпись под актом приема

Но сначала перечитываем все пункты. Не стоит сразу отказываться от претензий, относящихся к срокам передачи квартиры. Иначе потом не удастся получить даже минимальную компенсацию за просрочку со сдачей объекта в эксплуатацию.

А теперь — вопросы и ответы

Что делать с проверкой отопления и возможным промерзанием стен зимой, если дом сдан летом?

Если котел установлен, можно его запустить и проверить, нет ли протечек. В остальном же остается ориентироваться на внешние признаки: мокрые места на стенах и полу, сквозняки, щели. А потом ждите зимы, чтобы при помощи тепловизора проверить, есть ли промерзание стен.

Квартира принята, а потом выявлены недостатки. Можно ли предъявить претензии застройщику?

Да, по закону срок гарантии на новостройки составляет 5 лет, на коммуникации 3 года. В течение этого времени можно подавать претензии с описанием дефектов. Устранять будет сам застройщик или управляющая компания.

Если они откажутся это делать, решать проблему придется через суд. Тут главное — не сдаваться и доказывать свою правоту.

Квартира принята с недоделками, так как некогда было ждать их устранения. Можно ли выставить счет застройщику за выполненные самостоятельно работы?

Да. По закону можно либо потребовать от застройщика вернуть потраченные суммы, либо уменьшить соразмерно цену жилья по договору. Основание — п. 2 ст. 7 Закона «О долевом строительстве».

В ДДУ значится несколько совладельцев. Может ли на приемку прийти только один из них?

Да. Остальные в присутствии нотариуса подписывают доверенность на того, кто будет принимать, в том числе не члена семьи. Если соответствующие пункты (о приемке) уже есть в доверенности на покупку, дополнительные документы можно не оформлять.

Акт приема-передачи подписан. Ключи получены. Что дальше?

Вы можете приступать к ремонту или сразу переселяться, если квартира сдается с чистовой отделкой.

Если вы боитесь принять квартиру со значительными недочетами, обращайтесь в студию «MartDesign». Специалисты приедут на любой объект в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Наши специалисты выявят все дефекты, проверят, соблюдены ли пункты договора и строительные нормативы.

Вы получите исчерпывающую информацию обо всех выявленных дефектах и способах их устранения.